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梁学城/发自北京
日前，贝壳研究院以3个月以上无人居住的住房（期房及开发商建成待售的现房未纳入）为蓝本，发布《年中国主要城市住房空置率调查报告》，结果显示，28个大中城市平均住房空置率为12%，处于相对较高区间。其中，廊坊住房空置率高达19%，位居第二，已经超过了警戒线。
“从市场供需角度看，空置住宅意味着潜在供给，高空置率等同于大量潜在供应。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示，当房价下跌预期较强时，大量空置房屋进入存量房市场导致短期供给激增，加剧供求失衡而放大房价下跌风险。
近日，廊坊市发布《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条措施》明白卡，取消户籍、社保（个税）等不适应当前房地产市场形势的限制性购房条件，对“北三县”和环雄安新区周边县（市）的住房限售年限要求也全面取消。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次廊坊正式取消限售限购，能有效激活市场，为下半年其他类似的城市放松楼市政策提供导向，对周边城市比如唐山、衡水、承德等环京城市的楼市政策，同样具有很大的启发性。
大量业主被迫空置
在北京人口外溢、京津冀一体化，行业上涨周期等刚需和概念多重加持下，廊坊楼市曾一度迎来风口。大量刚需客户和投资客的疯狂涌入，使得廊坊楼市完成量价的迅猛上涨。
年1月至12月，廊坊的平均房价从元/平方米飙升到元/平方米（廊坊地区均价，包含所有下县及廊坊市区），全年平均涨幅元，房价同比涨幅已达%，名列全国第一。成为当年全国唯一房价涨幅超过%的城市。
就像一部电影有高潮亦有尾声。年6月3日，廊坊市限购升级，外地户籍需有3年社保或纳税证明，限购一套，本地户籍限购两套。投资大潮退去，叠加近三年来的疫情管控，廊坊楼市成交量下滑，成交价格一路下跌。如今的廊坊市场早已一片风平浪静。
“没什么人买房，但是卖房的人特别多。”“带看的人很多，真正要买的人没几个。”这是记者采访廊坊地区部分中介得到最多的答复。其中，长期在北三县地区跑业务的中介王小春对记者表示，现阶段房东卖房压力很大，但买家数量远远不够，大家都在等待观望。
“现在买房的人都比较精明，对于那些不大好的楼盘，普遍还是不太愿意接盘的。”王小春说道，就像廊坊燕郊潮白人家小区，6月的时候待售二手房数量达套，过去3个月就卖出去2套房，想把房子卖出去，最后只能靠降价；像天洋城4代北区，房价从元/平方米降到多元/平方米，香河富力新城H17区挂牌均价元/平方米，而最终成交均价仅为元/平方米，套在租售房源，今年仅成交三套。
在记者询问业主为何不选择出租时，王小春无奈的表示，有许多业主认为租金回报率太低，出租前期投入大、成本高。而房屋空置费用极低,涨价获利更大。由于没有物业税,目前空置的房产只有物业费,持有成本比较低廉。之后房价上涨，,物业增值的收益远远大于出租，所以宁愿房屋空置等待买家也不愿意出租。
值得注意的是，廊坊近一年二手房价格仍在持续下探。诸葛找房数据显示，廊坊8月二手房挂牌均价元/平方米，环比上月下降0.83%。
美房网首席分析师康辉表示，廊坊地区的高空置率是因为房价严重脱离出租回报率的支撑。“目前廊坊地区的房价主要靠租金支撑，但很多区域发展速度较慢，尤其是出租率跟不上，这是限购政策出台后该区域房价下跌的重要原因。如果未来几年还是这种情况，廊坊地区可能还会继续延续当前的房价下行压力。”
康辉进一步表示，环京通勤限制减少了一大部分北京人口外溢需求，所以廊坊目前空置情况较为严重，这和环京地区交通设施严重不足有很大关系。
供求失衡需政策释放活力
大量空置和成交量下滑现象的出现，一定程度上说明市场供求出现失衡。
贝壳指数显示，在过去的1月~7月，廊坊楼市待售二手房数量从多套增加到了多套。其中，7月廊坊二手房成交量仅为61套，而新增套数则为套，是成交量的4倍多。
此外，上海易居房地产研究院《百城住宅库存数据》显示，廊坊库存消化周期进一步延长。自年2月开始，廊坊库存面积步入上行，到今年3月份已上升至万平方米。
康辉表示，廊坊库存去化短则三五年，长则七八年，虽然时间能解决很多问题，但短期内，要想消化巨大的库存和空置率显然难度不小。
而住房空置不仅浪费土地资源，造成资源享有的不公平，还占用了信贷资源。西南财经大学教授蔡春就对此表示，年空置住房占用的贷款余额高达12万亿元，空置住房占用了大量的住房贷款，不仅是对贷款资源的一种浪费，而且会蕴含巨大的金融风险。
值得注意的是，空置率逐步走高，新开发项目亦面临因销售困难导致库存积压风险。
根据克而瑞环京投资决策系统统计，上半年廊坊新建商品住宅成交量仅套，仅为去年成交水平的40%。其中，7月全市65个在售项目合计成交仅套左右，环比6月下滑超过2成，同比去年7月份下滑5成左右，成交均价在1.1万元/平方米左右。
多位廊坊项目的开发商向记者表示，对区域项目的影响已经显现，一些客户开始采取观望和对比的态度。6月底以来，这种现象已经很明显地反映到成交量上。“近两个月销量开始出现明显下滑，”远洋光华城二期相关负责人表示，和区域内多数开发商想法一样，他认为短时间促销已经难以撬动市场神经，目前项目不会有太大的价格波动，但如果未来市场成交量持续走低，不排除采取价格进一步下探的尝试。
陈文静认为，在本地购房需求较弱以及当前房地产市场整体压力较大下，廊坊全面取消限购具备一定的市场必要性。能有效激活市场，对成交影响可能相对有限，但不可否认会对市场心态产生一定提振作用，同时也有望盘活二手房市场交易。
