8月，为响应中央重申“房住不炒”基调和三稳目标，北京、杭州、金华和东莞等多个城市相继出台房地产调控政策，加码限购限售。今年以来，长三角和珠三角城市群市场升温下核心一二线和热点三四线调控政策频出，但京津冀各城市市场相对平淡，调控频率和力度较低。一方面是因为-年京津冀房地产市场调控力度较大，多数城市新房市场仍处于调整恢复阶段，另一方面是相较于其他两大城市群城市，京津冀的经济、人口、交通等宏观指标均有差距，市场活跃度相对不足。
年以来，京津冀核心城市北京延续去年下半年行情，新房市场成交量增价稳，市场有所回温，但其他城市整体市场情绪不高，接下来哪些城市房地产市场还有机会？本文将总结年以来京津冀城市群新房市场情况，通过分析各城市调控预期、库存压力、经济人口、产业规划、土地财政、交通通勤等方面，预判京津冀城市新房市场短期和中长期发展趋势，为企业决策提供参考借鉴。
主要结论如下：
·短期来看，北京调控延续常态化，新房市场延续量增价稳趋势；环京片区城市调控加码预期不高，市场仍处于调整恢复阶段，部分城市房价上涨动能偏弱；独立节点城市中唐山和石家庄新房市场保持量增价平；
·中长期来看，京津冀城市经济基础、产业发展、规划定位等情况各异，市场分化加剧；北京成交规模和房价将保持平稳增长；天津、廊坊和保定经济产业基础稳固下成交规模或稳步上升，房价继续回调的空间缩小；张家口和承德经济和产业基础较弱且人口持续流出，市场回调压力较大；独立节点城市中石家庄和唐山加快产业高质量发展，市场存在持续恢复基础；邢台和邯郸推进城镇化建设对成交规模有所支撑。
京津冀市场经深度调整后缓慢恢复
北京恢复态势较好，其他城市市场情绪欠佳
京津冀核心城市北京的经济、人口体量和房价水平均远高于区域内其他城市，新房市场需求充足，调控政策严格。但随着城镇化进程进入后期阶段，北京逐步疏解非首都功能，人口和住房自住及投资需求有所外溢，房价水平较低且距北京较近的环京片区成为外溢需求的首选。因此，北京的城市规划、楼市调控和市场表现，以及距核心城市的时空距离、房价差等是影响环京片区城市房地产市场变化的关键因素。而石家庄、唐山等独立节点城市距核心城市较远，房地产市场仍以内生性需求为主，房地产市场的变化仍依赖于自身市场周期变动、城市人口吸引力等方面。
表：京津冀城市群各城市-年政策调控情况（部分城市略）
注：时间截至年8月26日；
数据来源：中指研究院整理
表：京津冀城市群部分城市-年新房市场成交量价表现
注：年秦皇岛为1-5月数据；成交规模走势高点标红，低点标绿；
数据来源：中指数据CREIS
表：京津冀部分城市-H1新房价格及H1二手房价格半年累计涨跌情况
数据来源：中房指数系统百城价格指数，中指数据CREIS
年，地方加快棚改节奏，叠加央行多次降准降息下，全国房地产市场步入快速发展通道，京津冀各城市市场表现分化加剧，核心城市北京市场率先升温，全年商品住宅成交规模突破万方。年初中央重提疏解北京非首都功能和推进京津冀协同发展，在房价差距和区位距离等因素驱动下，北京人口和住房需求进一步向环京片区城市外溢，保定、廊坊等城市新房市场热度较高，成交普遍量增价涨；而衡水、唐山等独立节点城市受核心城市辐射影响较弱，多呈现量平价跌态势。
年上半年，北京、天津及环京片区市场热度延续，成交规模保持高位，新房价格涨幅较高，北京、天津、廊坊等城市新房价格同比涨幅均超过10%；下半年，北京、天津和环京五县率先开启调控，上调首付比例并加强限购管理；受此影响，北京新房市场全年成交规模有所回落，而天津、廊坊等城市受上半年成交规模大增影响，全年成交规模达到历史高位；独立节点城市受环京片区城市带动新房市场逐步回暖，成交量增价涨。
年上半年，北京、天津及环京片区城市在购房资格、限购范围、首付比例、认房认贷等方面进一步升级调控，而独立节点城市新房市场进一步升温，新房价格同比涨幅逐月升高；下半年，除衡水、邯郸和邢台外，河北省各城市陆续出台限购政策，部分城市新增限售要求。其中，北京、天津、廊坊三城年内调控持续加码，全年成交规模较上年明显回落，新房价格同比涨幅亦快速回落；而以内生性需求为主的独立节点城市多为主城区限购，成交规模有所回调但降幅相对较小。
年至年，京津冀调控政策整体较为稳定，除秦皇岛和唐山因新房价格涨幅较快陆续加码调控外，其他城市多放宽落户。北京、天津及环京片区城市新房市场成交规模从低位逐渐恢复，新房价格趋于平稳，但廊坊市区及北三县市场成交规模恢复较为缓慢且新房价格持续调整；独立节点城市年调控力度与环京地区相比较弱，部分城市市场短期回调后快速恢复，叠加城镇化进程加速、落户政策放宽等因素，住房需求持续释放，成交规模进一步走高，新房价格趋于平稳。
今年以来，北京延续去年下半年趋势，成交规模保持高位，新房价格稳步上涨，但环京片区和独立节点城市市场情绪较低，二手房价格上半年普遍回落，多数城市新房市场“以价换量”态势明显，成交规模回升，但新房价格波动下跌。
短期来看，调控预期保持平稳
部分环京地区库存压力较大下房价涨幅受限
1、政策环境：北京调控延续常态化趋势，环京片区和独立节点城市调控预期保持平稳
表：京津冀城市群各城市年7月新房和二手房价格同环比涨幅排名情况
数据来源：中房指数系统百城价格指数，中指数据CREIS
年7月，京津冀各城新房价格环比涨跌幅普遍不高，除邯郸外其他城市同比涨幅也保持在较低水平。二手房价格方面，除北京二手房价格涨幅相对较高外，多数城市二手房价格有所下跌。根据中指·项目云北京政策预警模型，北京市场交易活跃度仍较高，二手房价格涨幅较大，短期政策加码预期仍在，预计政府将不断完善调控政策。
图：北京短期政策预警
数据来源：中指数据CREIS，中指·项目云
近期中央为下半年房地产市场定调，多次重申“房住不炒”基调和三稳目标，住建部明确要对调控不力和房价上涨过快城市约谈问责，近期北京围堵假离婚，河北省住建厅响应住建部等八部门号召，整治规范房地产市场，预计下半年核心城市北京调控仍将保持常态化趋势，环京片区城市政策调控放松可能性较低；独立节点城市下半年政策调控加码预期亦不高。
2、土地与库存：今年以来京津冀非核心城市年内普遍供地缩量，环京地区土地库存去化压力普遍较高
受重点城市供地“两集中”政策影响，河北各城市普遍放缓供地节奏，土地出让金大幅下滑。（略）
京津冀城市群城市土地库存去化分化明显，廊坊市区、保定等城市普遍压力较高。（略）
从新房短期库存去化时间来看，北京新房库存去化时间缩减至合理区间，天津去化压力仍较大。（略）
图：北京房地产市场周期研判
数据来源：中指数据CREIS，中指·项目云
综上所述，受供地“两集中”政策落地影响，京津冀非核心城市普遍供地缩量。下半年北京供应充足下需求稳步释放，成交规模或将保持高位，随着首批集中供应的房地价联动项目入市，叠加政策调控常态化背景下，新房价格涨幅将保持平稳；环京片区城市在落户放宽和调控预期平稳下刚需持续释放，成交规模有所恢复但距峰值仍有较大距离，新房短期库存或土地中长期库存较高下房价上涨动力不足；石家庄、唐山等城市或将延续独立行情，叠加部分城市处于城镇化加速阶段且持续放宽落户门槛，内生性需求稳步释放，成交规模仍有一定支撑，但值得注意的是，部分中长期土地库存去化压力大的城市，需求释放积极性偏弱。
京津冀各城市发展不均衡
中长期哪些城市房地产市场还有机会？
1、经济与人口：京津冀城市群经济基础相对较弱且发展不均衡，河北人口增速缓慢，城市分化加剧
相较于长三角和珠三角城市群，京津冀城市群整体经济基础相对较弱，一省两市发展不均衡。（略）
表：京津冀城市群各城市-年六普和七普人口、城镇化率情况（部分城市略）
注：石家庄人口不含辛集，保定不含定州和雄安新区。高于全国水平标红，低于全国水平标绿；
数据来源：中指数据CREIS
作为北方重要的城市群，京津冀人口持续增长，根据七普数据，京津冀城市群-年常住人口合计增加接近万人，年复合增长率为0.6%，超过全国平均水平。但区域内城市分化明显，北京、天津、石家庄和廊坊常住人口增长明显，年均复合增长率超过全国平均水平，但承德、衡水、张家口常住人口呈现净流出态势。此外，京津冀城市群人口老龄化问题相对突出，13市中仅5个城市老龄化率低于全国平均水平。
短期来看，北京精准放宽落户和有序疏解人口态度不变，近十年中心城区减少72.8万人，下阶段政府将进一步推进人口疏解，叠加年内部分环京县市放宽落户限制，或将对环京县市人口流入带来一定支撑。独立节点城市普遍放宽落户限制，其中石家庄年实行零门槛落户常住人口稳步增加，而承德、衡水等城市人口持续净流出，叠加老龄化程度较高，将对其经济发展产生一定程度上的拖累。
中长期来看，保定、邯郸、沧州等城市人口基数较大，城镇化率近十年快速增长但城镇化水平仍较低，预计这些城市的城镇化建设仍将保持较高增速推进，新增城镇人口的住房需求对房地产市场带来支撑。
2、规划与产业：京津冀协同发展持续推进，北京产业转移下天津、环京片区和雄安为核心承接区域
表：京津冀城市群部分城市-年产业结构变化情况（部分城市略）
注：变动超过京津冀整体的数据标红，未超过京津冀整体的数据不标色；
数据来源：《北京城市总体规划年-年》，各地统计局，中指数据CREIS
为改善京津冀经济发展不均衡问题，打造新的经济增长极，国家推动京津冀一体化发展战略，加快城市产业转型升级，促进区域间协同发展。（略）
图：河北省-年“一核、两极、五区、四板块、多平台”产业发展格局规划
数据来源：《河北省国土空间规划（-年）》，中指研究院整理
根据《河北省国土空间规划（-年）》要求，河北省计划构筑“一核、两极、五区、四板块、多平台”的产业格局。（略）
短期来看，区位优势下天津、廊坊、保定和雄安新区依旧是北京产业外移和承接的桥头堡；中长期来看，河北省优化产业布局，加强京津冀协同发展，雄安新区为省内高端高新产业发展核心，石家庄和唐山带动区域产业发展，廊坊和保定加快京津科技成果转化，随着产业转型升级效果显现预计经济发展将有所加快。
3、土地与财政：产业转型期财政压力增加，部分城市土地财政依赖度升高，独立节点城市增加明显（略）
4、交通与通勤：京津冀城市群轨交仍处于发展阶段，环京通勤仍不顺畅，规划落地下有望改善
相较于长三角和珠三角城市群，京津冀无论是在高铁、地铁网密度，还是规划在建铁路和城际地铁数量方面均有所欠缺。（略）
“十四五”规划和年远景目标明确提出要基本建成京津冀、长三角、珠三角大湾区轨道交通网。（略）
此外，京津冀城市群中北京、天津和石家庄通勤时耗均处于同类型城市前列，其中北京为全国单程平均通勤时耗和距离最长的城市。（略）
短期来看，京津冀内部轨道交通基础设施较长三角和珠三角相对较弱，京津冀一体化进程有待进一步推进；核心城市北京行政区划面积较大，单程通勤时间和距离均为全国首位，环京县市通勤问题难有改善。中长期来看，京津冀加快轨道交通建设，加强雄安新区与省内外连通，部分城市人口或将有所增长；北京推进跨省城际铁路建设，北三县与通州、市区空间距离缩短，通勤压力得到缓解，或将推进北京人口进一步疏解，加快环京地区经济产业发展。
总结
短期来看，北京调控延续常态化趋势，需求稳步释放，成交规模保持高位，房价趋于平稳。环京片区城市前期政策严格，调控加码预期不高，预计市场仍将处于恢复调整阶段，部分城市短期库存或土地库存去化压力较大，房价上涨动能偏弱。
独立节点城市前期调控后普遍走出独立市场行情，石家庄和唐山需求稳步释放，短期内成交规模或将保持高位。价格方面，石家庄“以价换量”态势明显，唐山去年被约谈后房价有所回调，预计短期房价或将延续波动调整态势；邢台、邯郸等城市土地存量充足下，房价上涨动力偏弱，预计短期市场成交规模和新房价格仍将保持稳定。
中长期来看，北京伴随着落户政策的精准放宽，人口有望持续流入，特别地，落户放宽有利于高层次人才导入，市场需求有保障，房价也将延续平稳增长态势。环京地区经济基础、产业发展、规划定位等情况各异，预计市场分化将有所加剧；其中，天津、廊坊和保定区位优势吸引人口持续流入，轨道交通规划落地下逐步承接北京外溢的产业和人口，产业转型升级有所加快，经济产业基础稳固，预计将对房地产市场带来进一步支撑，未来购房需求将稳步释放。而张家口和承德在京津冀协同发展空间规划中被定位为生态涵养区，叠加人口持续流出和城镇化进程进入平稳阶段，经济和产业基础相对较弱，市场面临调整压力，房价上涨动力不足。
独立节点城市中石家庄、唐山、邢台和邯郸等城市发展空间相对较大；其中，石家庄和唐山经济基础相对较好且人口持续流入，轨道交通规划逐步落地下逐步承接北京外溢产业，加快打造省内产业高质量发展增长极，预计在新型城镇化建设的持续推进，乡村振兴战略的落地实施，内生性住房需求仍有较大释放空间。邢台和邯郸城镇化进程仍处加速阶段，人口规模突出带来的潜在住房需求较大，未来对新房市场成交规模带来支撑，但新房价格与周边城市价差逐步减少下预计房价涨幅有所收窄。
对房企而言，短期内环京片区城市项目库存去化压力较大，唐山、石家庄等独立节点城市当前也存在“以价换量”现象，叠加房企资金端持续收紧环境下，建议房企在加快营销的同时，加强对市场及竞品项目监测，利用数字化工具科学决策。
