”
致读者
我带你看房，千里之外，坑你没商量
老年时代，或许不该，太遥远的买房
小编建议大家买房投资需谨慎
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作为中国三大都市圈之一的京津冀都市圈，除了北京这颗最璀璨的楼市明珠，环京城（pín）市（kùn）群（dài）依旧扮演者“灯下黑”、“大树底下不长草”的惨淡角色。
年环京销售排名
自年调控升级以来，环京楼市成交量持续处于低位，在*策严控下，此前虚高的房价泡沫被挤出，市场回归理性，在调控不放松的情况下，房价没有炒作和大幅上涨空间。
据环京新型都市圈项目销售榜单，年1-12月环京TOP30房企共实现成交金额.63亿元，同比下滑约24.5%。隆基泰和与华夏幸福分列冠亚*，成交金额分别为.75亿元与.1亿元，同为深耕环京多年的荣盛，凭借主力项目霸州荣盛·花语城的带动，共计成交金额79.33亿元位列第三。
TOP30项目中，华夏幸福占据9席，优势地位明显（当然最近华夏老板老王已然快不行了）。隆基泰和占据4席，福成投资、石榴置业分别有2个项目上榜，品牌房企依旧占据领先地位。
廊坊：廊坊市区、三河（燕郊）、大厂、香河、固安、永清、霸州、文安
保定：保定市区、徐水、清苑、满城、涿州、涞水、高碑店
张家口：涿鹿、怀来、下花园
承德：滦平、兴隆
唐山：玉田
目前环京都市圈的发展还主要依托北京的溢出效应，近几年，北京的城市发展向东向南。市*府搬迁至通州，北京城市副中心的建设也被确立为“千年大计”。因此与副中心实现“四统一”规划的北三县，也成为环京中最炙手可热的区域。其中燕郊、大厂潮白新城、香河北部新城成为热门板块。大兴国际机场、雄安新区的设立，则为南部区域带来一系列利好。
环京新型都市圈TOP30热销项目全部位于廊坊和保定，廊坊上榜项目达到25个，分布在燕郊9个，霸州4个，大厂和广阳区分别3个，固安、安次区均是2个，文安和永清也各有1个项目上榜；保定上榜项目5个，莲池区与竞秀区各有2个项目上榜，高碑店市有1个项目上榜。
东湖铂悦山、文安智慧新城2个项目成交额破20亿元，19个项目成交额在10-20亿元，另外还有9个上榜项目成交额不足10亿元。
在项目成交金额方面，排名第一和第三的项目都位于位于保定城区的隆基泰东湖、西湖铂悦山。
位列三甲的另外一个项目可以称之为神盘，位于廊坊市文安县的文安智慧新城，成交金额23.6亿元，位列第二。
很多人甚至不知道文安县这个地方，更不要说，这个楼盘竟然不在县城里，而在一个相当偏僻的地方，既没有生活医疗教育配套，又远离高速高铁等，这也是让作者非常好奇，23.6亿的销售额是怎么完成的。
文安县在哪里？
文安智慧新城的由来？
当地房地产市场能否支撑23.6亿的销售额？
一个前不着村后不着店的楼盘
年初，河北文安县鹏程木业老板郭万立做出了一个决定：把在廊坊的别墅卖掉，凑了近万元，给自己的企业新上了环保设备，走清洁生产的提档升级之路。
“你们恐怕想不到，以前厂区污泥浊水，气味刺鼻，工人干活得戴着防毒面具。”郭万立告诉记者，环保部一位领导督查时，痛斥说“从未见过如此脏乱差”的地方。压力之下，从县里到他本人，决心转型发展。
▲胶合板
▲文安县左各庄镇
文安是我国最大的胶合板生产基地之一，最多时有企业多家，从业人员10万。在左各庄镇、滩里镇一带，大小企业和家庭作坊遍地开花，环境一片乌烟瘴气。
文安县出台了《人造板行业转型升级办法》，鼓励兼并重组、转型发展。目前已置换土地亩，引入了碧桂园“科技成果孵化小镇”、石榴集团“科创中心”等优质项目。
“文安”一名，取“崇尚文礼，治国安邦”之义，名称自西汉置县沿用至今。已成为北方最具代表性的板材生产基地，全国每生产七张人造板，就有一张产自文安。但由于产业长期以来的简单粗放式发展，环境污染、行业无序竞争等问题越来越严重。
▲文安智慧新城的区位
再说文安北部科技新区。该新区位于京津冀核心区位，东至京沪高速、南至保静线、北至京台高速、西至廊沧高速，总面积达22平方公里。着力发展科技创新及文化旅游两大支柱产业，为文安区域经济发展实现双轮驱动，全面对接雄安新区，为京津冀一体化发展提供强大助力。
▲文安智慧新城项目周边卫星图
而这22平方公里，正是石榴集团宣称要斥资百亿打造的文安智慧新城，打造先进制造、智慧康养、供应链创新、国际创新转移基地等产业园区，以及左岸民俗风情水镇、荷花生态湿地公园等城市绿肺，以生产、生态、生活和谐共生的科技新区全面拱卫雄安新区千年大计。
定位不可谓不高端。
但是，雄安新区没有5-8年，自身尚建立不起来，哪来的剩余产业外溢到文安呢。
要么是本人眼光太短浅，要么是这张饼太大吃不进嘴。
智慧新城详细情况
年12月至今，石榴在文安左各庄累计共获取13宗土地，共36万平，约亩，其中住宅用地占97%，平均楼面价元/㎡，约万元/亩。项目总规划计容面积87.1万平，总土地款是6.56亿。
▲石榴已摘土地
文安智慧新城启动区约亩，涉及12个住宅地块和1个商业地块，总套数约套。产品类型包含新中式高层、叠拼、联排别墅等。5个地块均已取证，百合湾、梧桐院子、文潭院子、红树湾和海棠院子顺销中。
▲文安销售排行榜
根据克而瑞环京数据库数据，自年7月至今，智慧新城共成交套，成交面积平，均价元/平，套均价52.8万，累计成交金额26.85亿元。
▲文安智慧新城规划图
户型方面，百合湾和红树湾主力销售户型为：78㎡两居室，88㎡小三居，㎡三居室。大部分均为高层住宅，18F，两梯四户。梧桐院子13#-15#为高层产品在售，分别有78㎡两居室，88㎡小三居，㎡三居室，均为高层住宅，18F，两梯四户；梧桐院子1#3#5#7#9#11#为联排别墅产品，户型面积为：㎡；㎡；文潭院子1#3#5#7#为叠拼产品，4F，分为上叠和下叠，面积分别为：㎡、㎡；9#10#11#为高层产品，18F，两梯两户；海棠院子1#-3#、6#主力销售户型为78㎡两居室，88㎡小三居，98㎡三居室，均为高层住宅，大部分为18F，两梯四户。
从户型来看，智慧新城主打中小面积段，50万元左右的低总价户型。而这类产品的一大卖点，就是投资属性极强。对于本地首套，首付只有15万（30%比例），外地人首套也只有25万（50%比例）。
15-25万对于举国炒房的时代，门槛太低了。虽然文安县也有限购*策，但是从销售中介得知都是可以承诺免费解决的，这其中的勾当一定离不开*府的支持。更何况，这个项目在宣传材料中就定义为文安北部科技新区省重点工程。
不过，文安县只是一个不能更普通的华北平原小县城，从往年的成交量来看，并不能支撑20多亿的销售额。在石榴项目开盘之前，年文安县总成交金额只有6.36亿元。
▲文安县-年房地产成交情况
智慧新城开盘后，年成交金额提升到17.26亿元，年更上一层楼，激增到33.66亿元。
从往年成交金额来看，我们可以大胆猜测，成交结构中只要少部分属于当地客户，大部分是外地客户。
▲文安智慧新城成交明细
据踩盘时，一个销售透露，智慧新城项目用了大量的渠道，而且是遍布全国，比如远在千里之外的江苏徐州，有相当多的成交客户。其他还有河北的周边城市，如邯郸，周边省份城市，如山东德州。
年5月13日，由德房网携全市十六家媒体共同主办的“雄安新区投资置业说明会”暨“文安智慧新城德州渠道启动大会”落幕。德州多家中介机构，多经纪人与会，想必德州人一定买了不少智慧新城的房子。
▲德州年雄安新区投资置业动员会
▲邯郸年文安智慧新城推介会
而这些外地客户，应该不会去自住，毕竟周边没有什么工作机会，那置业的目的无非就是投资了。
客群在哪里？
或者说，文安智慧新城的卖点在哪里？
能将没有配套、没有景观、没有交通的项目卖给投资客，文安县相对雄安新区的区位不言而喻。
销售说辞
环雄安第一价值*金带，抢占千年大计的绝佳投资机会。近十年，深圳特区房价涨幅约%，浦东新区涨幅约%，投资雄安，就是投资未来！
雄安一圈层，崛起未来城！
80年代看深圳，90年代看浦东，今天的中国看雄安。未来15年，雄安新区总投资将超3万亿，雄安“大建设”集国家之力，中国下一轮财富爆点，就在雄安！
文安智慧新城，5大高铁站，半小时连通雄安、天津、北京；科技赋能，两大中心共同服务雄安；39万㎡中国京南第一镇，万亩生态加码，城市焕新，这里有13座名校、2家医疗、2.7万平米商业，共筑丰盛大城生活！
以上就是智慧新城的销售说辞。
这些虚无缥缈的美好憧憬，当地老百姓是不信的。
核心还是雄安。
但也是未来的雄安，目前只在规划图上。
这个未来有多远，我想至少5-8年，10年也不算晚。
即便N年以后，等雄安发展起来，核心区的产业、人才已经不能承载，进入经济辐射扩散阶段，而雄安新区周边的第一圈层区县有很多，比如高碑店白沟、保定徐水、以及霸州，这些城市的区位、交通条件、产业基础，都是远胜于相对闭塞的文安县北部科技新区。
▲雄安新区第一圈层房价
从*府投诉网站、知乎论坛上，对智慧新城项目也是存在一些质疑的，但是负面消息并不多，而铺天盖地的宣传推广，千篇一律，充斥了对项目未来的夸大憧憬，好像雄安新区已经建成了，环雄楼市一触即发，接盘人持币以待。
而这种让人激动万分的畅想，的确可以吸引一些三四线城市的投资客，特别是外省市的投资客。
他们一般没有到过雄安新区，只在宣传材料和新闻联播上看到官方对雄安新区浓墨重彩的*治宣传。首付20多万对他们来说就当是买理财了，即使亏了，也有套房子落手上。
文安县按官方发文是有限购*策的，但是销售明确承诺能解决购房资格。而显然，0多套的成交量里相当一部分是外地客户，暗示限购*策只是一扇虚掩的门。
年3月，文安发布限购*策1.0：
非本地户籍居民家庭须自申请购房之日起前2年内在文安县累计缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)，限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品房和二手住房。
本地户籍居民家庭购买第1套住房，申请商业性个人住房贷款的，首付比例不低于30%。
对拥有1套住房的本地户籍居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。
对拥有2套及以上住房的本地户籍居民家庭，暂停办理新建商品房和二手住房购买手续。
年6月，廊坊市发布限购*策2.0：
此次实行住房限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。意见明确，非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。
对于非当地户籍居民家庭需要提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房。
作为文安县的重点招商引资项目，当地*府在配合解决限购*策方面，睁一只眼闭一只眼，也是可以理解的。
从一些论坛上的反馈，我们可以进一步缩小外地客户的目标群体，可能是退休以后为养老焦虑的老年朋友。
父母被销售忽悠，想要去北京雄安新区文安县下的“文安智慧新城”买房，现在房价+。但我感觉是个坑。新区这种99%不都成鬼区了吗。而且如果真有升值空间，又怎么至于开发商跑到千里之外拉着人去看房，感觉这个楼盘当地口碑也不会太好，不然也不至于当地没人买。父母一直揪着销售忽悠的“千亿投资计划”和“阿里巴巴腾讯和大型国企入驻”这两点。我说了半天也没用。知道您是这方面的专家，所以希望听听您的看法，如果是个坑，又怎么劝父母别把半辈子的辛苦钱砸进去？
像不像忽悠老年人买理财和保健品的故事。
开个座谈会，发点小礼品，再来个白洋淀深度游，送点鸭蛋，最后拉到售楼处，一通天花乱坠的宣讲，同行的小老太太都买了，不买都不好意思。
对于理财和保健，老年人就是那么倔强，亲儿子、亲闺女也拉不住
我带你看房，千里之外，坑你没商量
老年时代，或许不该，太遥远的买房
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