观点毛大庆中国房地产变化及趋 [复制链接]

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作者

毛大庆

来源

搜狐焦点

编辑

独角兽智库

对于个人来说，我认为如果你需要房子，你确实需要房子，现在就应该去买，早买一定比晚买好，这是非常庸俗的话题，但是我仍然认为，我始终坚持这个观念，你是要用房子，而不是炒房子。

毛大庆

搜狐焦点主持人：过去十年和未来十年整个房地产有什么变化和不同？

毛大庆：在学术定义里中国房地产业是一个行业，真正的开始是从年、年开始，从那时候到现在接近20年，我们形成了一个这样的行业。

这个行业有多大？年全国房地产销售额达到13.3万亿，在人类历史上创造了奇迹。这是一个庞大的市场，是非常大的经济拉动来源，承担了中国过去可以说十多年经济成长的动力。我们看待这么庞大的一个经济现象，如果用十几年周期去看它，实际是不正常的。任何一个国家、任何一个城市，例如美国、日本等，他们进入到发达后期，房地产仍然是存续的，仍然在很大程度上帮助和刺激国家经济的成长，不然的话就没有次贷危机，在发达后期，房地产仍然是经济总量很大的业务。

因此，我们不应该把房地产阶段性产物看成一种持续的状况，或者老是说再过多少年这个行业就结束了，这种说法也是不科学的。但如果我们说房地产一定要不停暴涨，这个更加是错误的。

我们确实需要行业有规律可循，这是为什么近几年中央一直提倡要建立真正的房地产市场长效机制。这个长效机制对于老百姓来说，对于我们的社会稳定，经济发展来说都是非常重要的，它确实就是一场马拉松。但在这个过程里，行业的发展特征、发展方式，可能会发生非常重大的变化，这个是很正常的。

对于中国来说，中国房地产的发展方式我认为还仅仅是走了第一个篇章，远远没有开启后面的篇章。如果一定要说这是上半场结束，只能说第一种发展方式可能要告一段落，下面的发展方式可能要开始了。美国发展这么长时间的自由经济下的房地产市场，现在还有很多新方式出来，包括跟金融结合，金融资本促使新的产品出现，也包括老百姓对于房地产这样一个资产的看法和方法论也在不断变化。

搜狐焦点主持人：中国的房地产走过20年，有没有走过什么弯路，以后需要有哪些办法来促进房地产能更好地发展，并符合目前的国情？

毛大庆：中国房地产确实走过很多弯路，最早的计划经济到98年、99年结束，这个过程对于经济发展、货币发展、老百姓个人的财富及对资产配置需求的发展，甚至是中国经济后来在世界地位中的影响，我认为当时都是估计不足的，而且是远远不足。

我们来看看这些不足：

第一，作为人口大国，我们有多少资源，人口和资源配置的关系我认为是当时预估不足，比如98、99年跟今天相比，城市化水平、房地产市场化水平、人口城市化的水平，都连现在的1/3都不到。这20年提升了四、五倍，还远远没有完成城市化的过程。

当时我们有没有预见到有多少城市能承载这么大的城市化人口，这些城市里面的土地总量、空间总量、发展潜力能不能支撑人们进城的需要；我们的制度能不能满足这些需求，例如：城市乡村二元化的制度是不是能够在某种机制上进行改良，甚至打破，让土地合理流转起来，这些问题当时都没有考虑。当时我们想的是这个国家从计划经济走向市场经济，房地产首先要市场化，这个思路是对的，房地产市场化确实克服了很多弊端，但是也带来了很大的潜在问题。

我们借鉴其他国家和市场：资源短缺型的国家安排的比较好的制度，比如新加坡的体制：新加坡把土地资源和市场空间分为保障性资源和市场化资源两种，在双轨制里面运转，保障的人必须要用保障的制度来保障，但是*府也要市场化运行保障的制度，保障制度也不是救济制度，也是市场化制度，但是在有一定的约束情况下进行的市场化制度，并且是完全放开的市场，这是双轨制。

另外一种德国等一些欧洲国家用税收的制度来调节开发商、开发机构对于开发哪一种房子的动力，运用得比较好。德国最典型的是：税收制度用得非常好，从鼓励、保障开发商，到保障买房人、租房人、使用者，不停用税收的东西来在这些需求间进行平衡，这也是一个长效机制。东、西德合并之后出现房子短缺的情况，德国很快运用税收制度来促进房子的供应等等，今天还在用这个制度，这就是长效机制。

我们目前缺乏长效机制的概念，一直把房地产这件事当成刺激经济的手段，导致了很多短期做法的产生，包括地方*府的土地财*这些问题。但是我们客观地说，通过房地产发展产生了庞大的GDP，但是过程之中不断的强调控来调节市场，确实缺乏长效机制，这是一个问题。

第二，房地产本身势不可挡，不可避免是这种货币现象，房地产有太大的能量去吸纳资本、吸纳资金，所以它一定与货币密不可分。房子主要生产资料就是土地，土地更是重大的容纳货币的附着物，我们说资金或者资本的附着物，这种附着物它的价格涨跌和变化又会影响到资本市场，影响到货币的稳定。这里面包括国家投资、地方*府投资、老百姓个人投资，实际都跟房地产的起起伏伏有着密切的联系。一个国家的经济是否稳定，特别在我们国家，过去这么强依赖于房地产和土地市场，所以长效机制尤为重要。

另外关于泡沫的问题，任何行业都有泡沫，泡沫是一个不好的现象，但是你不能说它什么东西没泡沫，要注意的一个是控制泡沫的范围，它的度；另外要注意这个泡沫跟其它的泡沫之间的相对关系，这是一个经济学的问题。我们国家处在新旧动能转换，新的经济增长能不能够成长起来，新的经济增长能不能够慢慢取代我们陈旧的增长方式。这是个非常不容易的过程，因为这个舵太大，转起身来，太快了，可能会不稳，但转慢了，又来不及跟上。

我也认同的观点是：经济转型不易过快，要稳稳当当扎扎实实。房地产仍然扮演一个非常重要的角色，而且我认为会相当长时间还在扮演重要的角色，但是扮演的角色和戏码会发生很大的变化。

说回到泡沫问题上，跟我们实体经济的成长是有关系的，如果实体经济不成长，或者成长太缓慢，我们还要保持经济稳定或者一定的GDP增长速度，那么我们就变得需要货币来驱动发展，货币驱动发展过去这些年都是这样，M2驱动是我们最大的特征。如果M2驱动再继续使用，而没有新的经济增长来使用货币的话，过多的货币会继续再流进土地、流进房子，在经济空转的情况下房价高企，那么这时候房地产就确实会存在泡沫。在房价高企的状态下，需要实体经济能够跟进，当房价有实体经济支撑，这个房价就不是泡沫。所以，中国整体房地产市场的泡沫，我认为要