年4月以来，环京（廊坊、大厂、燕郊、香河）、环沪（嘉兴、昆山、太仓）等密集出台房地产调控政策，大幅放宽了限购、限贷以及限售等。最大限度地纾困救市有效地刺激了短期市场，6月起环京、环沪城市新房成交筑底回升，至8月月均较底部上升超80%。对于这些城市而言，当前市场转暖有哪些显著特征？是“昙花一现”还是全面反转的信号？背后动因几何？不同城市中长期发展前景又有怎样的差异？
01
引子：环京、环沪放宽限购、限贷
刺激短期新房成交低位回升
（本节有删减）
（一）4月起政策积极纾困，苏州取消限购、廊坊首付低至两成（本节有删减）
（二）年中环京、环沪楼市成交筑底回升，8月较底部涨幅超80%（本节有删减）
02
当前市场表现
新房、二手房小幅升温
地市成交依旧冷淡（本节有删减）
（一）新房市场：新政后到访量、转化率上升，各城市内板块、客群分化（本节有删减）1、新房成交：6月起环沪成交回升，环京三季度月均较二季度上涨2倍（本节有删减）2、项目去化：新政后案场到访激增、转化率小增，边缘板块没有起色取消限购、限售，大幅降低限贷管控等政策调控更直接的体现在对环京环沪城市核心板块在售项目的销售表现上，进而带动整体楼市项目到访与转化率上升，但边缘板块仍较为冷淡。
（1）环沪：昆山-花桥热销单盘月到访量破千组，太仓仍显冷淡
环沪城市中，调控放松后昆太各个环沪板块依楼市热度可概括为，昆山花桥好于太仓浏河、科教新城等，太仓非毗邻上海的郊县成交依旧惨淡。昆山花桥板块随着疫情得以阶段性控制，上海和花桥人口流动性增加，投资需求有回流态势，上海11号线和S1站点沿线楼盘来访、去化均呈现稳步回升态势。花桥中骏世界城璟禧自6月上批次去化完毕之后进入了供应断档期，而象屿都城项目自8月限购松绑新政之后去化稳步上升，8月去化-套，客户到访量增至0组左右，较新政前环比增长2成左右。太仓环沪板块如浏河、科教新城、娄江新城等板块受限购放松影响较弱，一方面新政前限购政策便可通过“人才购房编码”突破，另一方面具有轨交通达的昆山花桥更具置业吸引力。因此新政对太仓环沪板块销售提振有限。太仓前8月热销项目中位于环沪板块的春江景苑、向东岛、碧桂园天和雅园等月均销售也均在50套以内，销售流速仅为昆山花桥在售项目的一半。而太仓的郊县板块如璜泾镇、沙溪镇、港区等，在调控政策放宽后客户到访量和成交量均不升返降，在售项目如珑悦天境、四季文华等前8月累计成交普遍不足10套。
（2）环京：新政后环京北三县到访量较年初翻3倍、转化率上涨7pcts
环京城市中，在购房客群以首改为主的燕郊板块，御东君汇和书香雅苑均为高品质洋房，位于北城核心区域且分别具有地铁22号线和潞河中学三河分校的资源配套，供需配套下开盘均销售超百套；而同处燕郊的中兴和园和福成禧悦里因容积率高、人车不分流等弊端不被购房者认可，开盘去化率均不足20%。以纯刚需为主的香河板块，世茂香颂因户型面积过大与刚需定位不符而去化艰难，清山奥特莱斯则因取消限购后公寓产品优势不再而去化率骤降，相反单价较低且位于京哈出口的水岸花语销售火热，去化率近50%。在核心板块热销项目的带动下，自年4月第20周起环京环沪项目在售项目到访量和去化量均持续上扬。以环京为例，第34周客户到访量和去化量分别上升至人和套，较年内低点分别上涨近3倍。在售项目平均转化率也由5%缓增至12%。
3、客群结构：投资客群外溢带动环沪回暖，环京多为本地改善换房
在环京环沪整体新房成交规模迎来筑底回升的大趋势下，城市主城区与环京环沪板块存在较明显差异。整体上环京和环沪市场均是主城区本地内生为主、环京环沪板块外地外溢为主。但由于不同楼市发展历程不同，细分客群属性和需求偏好存在一定差异。
（1）环沪：主城区满足本地改善客群，环沪超8成为外地刚需外溢
环沪以昆山为例，因地理位置和交通通达情况限制，上海外溢客群均被花桥板块拦截，因此主城区内以本地内生需求为主。主城区玉山镇普遍进入全面改善时代，房价突破2万元/平方米，以本地改善客群为主。如城东板块的东望璟园项目城东、城北和城中客群占比均在3成左右。改善客群主要集中在个体私营户，公务员，教师，医生等高净值人群，购买力充裕，购房普遍无需置换，平均成交总价段为万元。而环沪花桥板块则以上海外溢客群为主，在售楼盘销售超8成为分销渠道带动。主力购房客群以来自上海嘉定的外溢刚需客为主。平均成交总价段为万元。在需求偏好上，环沪板块则更加侧重于轨交的落地程度。由于购房者多为上海的外溢购房者，因此相比于地域和配套等资源，“双城生活”是更为突出的差异需求。上海11号线、S1号线轨交等轨交资源是在售项目热销的重心。如昆山花桥中骏世界城为地铁上盖项目得以热销的主要原因均为轨交资源的充分落地。
（2）环京：环京购房者多为新增改善，轨交以外更看重学区配套
环京以廊坊为例，与环沪截然不同的是，远离北京的廊坊主城区以本地刚需为主，北三县则也罕有新增北京外溢，多为改善购房者。最大差异在于环京主力购房者与环沪截然不同。由于年以来持续5年的限购政策，来自北京的新增外溢购房者在北三县购房者中占比已极为有限，即使限购取消后因思维惯性的原因外溢刚需购房者也无明显新增。而当前北三县占据需求主力的是改善置换需求，即年以前已购房定居，当前产生置换升级的购房者。环京市场的购房需求除了强调“双城生活”的轨交便利性，改善购房需求所表达的教育配套也是置业重点。大厂有人大附更好的教育资源，解除限购后更加吸引购房者。如瑞泽学府为人大附学区，开盘去化率达45%。而廊坊主城区仍以一元性的本地内生刚需为主要购房支撑，虽有一部分改善购房需求引领楼市情绪，但整体供求仍以首置刚需为主。
（二）二手房：次新房和学区房成交坚挺，改善需求支撑市场热度回升（本节有删减）
1、环沪：嘉兴6-7月学区房回温，昆山市区次新房成交坚挺，太仓疲软和新房行情基本一致，短期市场热度回升的嘉兴、昆山等地二手房市场也有显著升温的迹象，而潜在库存量较大的太仓二手房市场成交暂无明显起色。以嘉兴为例，随着利好政策密集叠加，年5月以来二手房市场成交低位回升，至6月上升至套，7-8月单月基本持稳在套左右，而截至年8月末，单月和累计同比降幅分别为5%和57%，较上个月均有稳步收窄态势。
年中放量主要与以下几方面原因密切相关：一是9月迎来开学季，按照历史规律，5-7月基本都是二手学区房交易的高峰期；二是随着各地房企爆雷停工等事件持续发酵，客户对于交房安全性问题尤为