转自佳爷房谈
佳爷房谈，买房路上不孤单！
北京的人潮一早从东南西北的四五六环涌入城市中心，又在晚间回归。
有人“凌晨三点不回家”，有人“清晨五点已上路”。
这是属于北京的潮汐。
同样，也是属于距离北京最近的城镇-燕郊的潮汐。
每日入夜后，这座距北京CBD仅30公里的河北小镇，开始消化着近百万人口一天的疲惫。
次日凌晨五点，燕郊醒来。成群北漂人坐上“黑车”，经过燕郊标志性建筑彩虹门，一路奔向北京草房、大望路、国贸。
而与燕郊一起短暂“苏醒”的，还有持续低温下萎靡的市场预期。
燕郊楼市回暖
回顾：年3月份之前，燕郊平均房价直逼3.6万元/平方米，甚至有个别楼盘一度突破4万元/平方米。当年3月22日，燕郊开始了一波限购。当地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停新房及二手房的购买资格。非本地户籍家庭限购一套住房，且需要提供3年以上社保或者纳税证明。否则只能购买不限购的商住房。此后燕郊楼市交易持续低迷，房价较最高点跌五成多。
从狂热投资导致房价飙升，到严格限购下市场降温，燕郊楼市一直在上下摇摆。近期，受北京市机关迁入通州及地铁规划的影响，燕郊楼市在持续底部运行后开始回暖，但长期影响尚待观察。
且燕郊的限购政策依然执行严格，购房者大多是咨询商住房的。
有数据显示，年1月份，燕郊二手房均价为元/平方米，去年12月份二手房均价为元/平方米，环比上月上涨0.18%。
年1月，北京城市副中心行政办公区正式启用。高德地图显示，燕郊镇人民政府距离这里仅11.3公里。随即，有关燕郊的利好消息不断涌出。年1月13日晚间，北京市规自委、市重大办相关负责人披露，明年即将开工的北京城市副中心轨道交通平谷线已调整规划，平谷线将在进入燕郊后拆分为两支，其中一支接入城市副中心枢纽站，一条主线到达东坝地区。
尽管燕郊通地铁的消息早就传出，但副中心的正式搬迁以及地铁调整规划还是极大刺激了当地楼市。目前，在安居客上搜索燕郊房源，靠近规划建设的地铁附近的二手房已经贴出了“近地铁”的标签。
这一轮的涨幅能否再现年的“疯狂”
目前燕郊属于存量市场，整个燕郊一手房很少，目前在售新房中，公寓产品居多。据安居客的统计数据，年，燕郊新房共售出套，其中首尔甜城小高层套、嘉都套、紫竹湾商业广场套、潮白生态城套、港中旅海泉湾套，还有一些数据未过百的楼盘。
相较而言，二手房市场更能反映市场走向。
据安居客二手房网成交数据，年11月份，燕郊二手房参考均价为元/平，12月份，参考均价为元/平，整体市场运行平稳。目前燕郊在售二手房源套，最近90天内成交套。
目前燕郊地产在严控中出现小幅上涨，我觉得主要因为有了副中心以及京津冀一体化，提升了整个北三县城市规划的水准。
对于燕郊来说，本身的城市规划水平是相对比较低的，配套不足，交通上也存在短板，致使与北京之间的延续有了断层。有了轨道交通之后，就打通了通州到燕郊之间交通的瓶颈，对燕郊整体交通条件的改善，对于它的区域价值是一个实际可见的利好。
此外，近期燕郊二手房交易量也有所上涨。某中介表示，12月份，自己所在店面卖出20多套。而在这之前，每月只成交五六套，冰封时期，甚至一套都卖不出去。
燕郊房价已经在底部运行很长一段时间。春节过后，刚需、改善有了新的置业需求。另一方面，城市副中心的种种利好带动，很多人担心房价波动，开始提前置业。
虽然成交量的触底回升，让燕郊楼市的市场信心在绝望的深渊中悄然滋长，但想要短期实现繁荣增长，仍旧不太现实。只要严格的限购政策不松动，加之“房住不炒”的大方向不变，燕郊楼市很难明显持续的回暖，疯狂上涨也只能是到间的一段往事。
北三县限购政策今年会不会松动？
从我们佳爷房谈获取的信息和目前所处的大环境来看，今年唯一有放松可能性的只有接下来出台的廊坊市最新户籍制度，上一版的廊坊市户籍制度，是年10月20日出台的，条件很严格，说的是具有研究生以上学历且在北三县国企、央企或政府单位上班的人才有资格落户，所以，按照目前情况来看，有可能这个相对苛刻的条件会降低到大专或者本科。但是，会绑定1-3年社保。
给购房者的中肯建议
此前燕郊住宅市场炒作现象严重，价格上涨较快，但房价并没有产业等经济基础作为支撑，市场过度依赖北京。
在一系列调控政策出台后，燕郊的市场需求急剧下降。在“房住不炒”和北京人口疏解的背景下，燕郊的限购政策很难放松。再加上本身燕郊存量大，符合限购政策的人选择余地较大，未来市场只会继续保持平稳，再度大幅上涨的概率不大。
但，燕郊作为距离北京最近的城镇（高德显示距CBD直线距离30公里）并且房价仅仅为通州区房价的三分之一，不及三四线的一些城市！
所以，作为在北京东部，尤其CBD地区工作的购房者来说，在资格满足条件的情况下，燕郊买房依旧是首选，上车能赶早就别犹豫。
只是这个时候，购房者更应该理性。一方面，需要看到政府贯彻执行房住不炒的决心和政策的持续性；另一方面，也需要对市场保持理性的心态，正视房价上涨和下跌，莫听信谣言。
另一点，对于打算在燕郊租房的朋友，我要泼个凉水。俗话说，“规划涨房价，建成涨房租”。
多年以来，燕郊有两个梦。第一个梦是“行政上划归北京”，第二个就是“开通地铁”。
北京地铁平谷线，早在两三年前其实就已经提出来了，年底，在发改委的规划里面，第一次提到平谷线要在燕郊设站，当时很多小区就借势涨了一波。随后，这条线就像被淡忘了，很少被提及，更不知道什么时候开建。
不过，年12月底，平谷线又重新被提上了日程，包括优化后的线路方案等等，都被曝了出来。
因此，交通规划对于房价的刺激已经被透支的差不多了，之后随着地铁的逐步落实，房租不会一成不变，有租房打算的朋友，不要持币观望太久，能上车就上车。